Ίσως έχετε ακούσει τον όρο «ψιλή κυριότητα» σε συζητήσεις για ακίνητα, αλλά δεν είστε σίγουροι τι ακριβώς σημαίνει. Πρόκειται για μια έννοια που αφορά τη μορφή ιδιοκτησίας ενός ακινήτου και γίνεται ολοένα και πιο επίκαιρη ως λύση για ηλικιωμένους που θέλουν να εξασφαλίσουν χρήματα, χωρίς να φύγουν από το σπίτι τους. Σε αυτό το άρθρο θα εξηγήσουμε με απλά λόγια τι είναι η ψιλή κυριότητα, πώς λειτουργεί, και ποια οφέλη μπορεί να έχει για εσάς.
Τι σημαίνει πλήρης, ψιλή κυριότητα και επικαρπία;
Για να κατανοήσουμε την ψιλή κυριότητα, ας ξεκινήσουμε με τα βασικά: Πλήρης κυριότητα είναι όταν κάποιος κατέχει ένα ακίνητο και έχει όλα τα δικαιώματα πάνω σε αυτό – δηλαδή δικαίωμα να το χρησιμοποιεί, να το εκμεταλλεύεται (π.χ. να το νοικιάζει) και να το διαθέτει (να το πουλάει ή μεταβιβάζει). Η πλήρης κυριότητα στην ουσία περιλαμβάνει δύο στοιχεια: την επικαρπία και την ψιλή κυριότητα.
- Επικαρπία: Είναι το δικαίωμα της χρήσης και εκμετάλλευσης του ακινήτου. Ο επικαρπωτής μπορεί να κατοικεί στο ακίνητο ή/και να εισπράττει τυχόν εισόδημα από αυτό (π.χ. ενοίκια), αλλά δεν μπορεί να το πουλήσει χωρίς σύμφωνη γνώμη του ψιλού κυρίου.
- Ψιλή κυριότητα: Είναι το δικαίωμα διάθεσης του ακινήτου, χωρίς όμως το δικαίωμα χρήσης του. Ο ψιλός κύριος έχει τον τίτλο ιδιοκτησίας και μπορεί να πουλήσει ή μεταβιβάσει την ψιλή κυριότητα, αλλά δεν μπορεί να χρησιμοποιεί το ακίνητο ή να το εκμεταλλεύεται (π.χ. να το νοικιάσει) όσο υπάρχει άλλος επικαρπωτής. Με απλά λόγια, ο ψιλός κύριος “κατέχει το ακίνητο στα χαρτιά”, ενώ ο επικαρπωτής έχει την κατοίκηση και χρήση του.
Όταν ένα ακίνητο βρίσκεται σε αυτό το καθεστώς, λέμε ότι “σπάει” η πλήρης κυριότητα: ένας άνθρωπος (ή φορέας) έχει την επικαρπία και άλλος την ψιλή κυριότητα. Συχνά συναντάμε αυτή τη διάκριση σε οικογενειακές μεταβιβάσεις: για παράδειγμα, πολλοί γονείς μεταβιβάζουν στα παιδιά τους την ψιλή κυριότητα ενός σπιτιού, κρατώντας οι ίδιοι την επικαρπία. Έτσι, τα παιδιά “κλειδώνουν” από νωρίς το ακίνητο ως μελλοντική περιουσία, αλλά οι γονείς συνεχίζουν να μένουν σε αυτό απρόσκοπτα εφ’ όρου ζωής.
Σημαντική λεπτομέρεια: Η ψιλή κυριότητα μετατρέπεται αυτομάτως σε πλήρη κυριότητα όταν πάψει να υπάρχει η επικαρπία – δηλαδή συνήθως με τον θάνατο του επικαρπωτή. Τότε, ο ψιλός κύριος αποκτά και τα δικαιώματα χρήσης και το ακίνητο γίνεται ολοκληρωτικά δικό του.
Πώς μπορεί να σας ωφελήσει η πώληση ψιλής κυριότητας;
Τώρα που ξεκαθαρίσαμε τους όρους, ας δούμε πώς αυτό σχετίζεται με εσας. Γιατί να ενδιαφερθεί ένας ηλικιωμένος για την ψιλή κυριότητα; Ο βασικός λόγος είναι ότι προσφέρει μια εναλλακτική λύση χρηματοδότησης. Συγκεκριμένα, μπορείτε να πουλήσετε την ψιλή κυριότητα του ακινήτου σας – π.χ. σε έναν φορέα ή επενδυτή – και να λάβετε ένα σημαντικό ποσό χρημάτων, διατηρώντας ταυτόχρονα την επικαρπία, δηλαδή το δικαίωμα να μένετε στο σπίτι σας για όλη σας τη ζωή.
Τα οφέλη μιας τέτοιας ενέργειας είναι πολλαπλά:
- Άμεση οικονομική ενίσχυση: Θα λάβετε χρήματα τώρα, σε μια ηλικία που ίσως τα χρειάζεστε περισσότερο για ιατρικά έξοδα, φροντίδα, βελτίωση ποιότητας ζωής ή απλώς για να νιώθετε οικονομική ασφάλεια. Είναι σαν να «απελευθερώνετε» την αξία του σπιτιού σας, χωρίς να το αποχωρίζεστε.
- Παραμονή στο αγαπημένο σας περιβάλλον: Δεν χρειάζεται να μετακομίσετε ή να αλλάξετε τον τρόπο ζωής σας. Συνεχίζετε να ζείτε στο οικείο σας σπίτι και γειτονιά, με όλους τους δεσμούς και αναμνήσεις, έχοντας ισόβιο δικαίωμα κατοίκησης (αυτό διασφαλίζεται νομικά μέσω συμβολαιογραφικής πράξης).
- Καμία έγνοια διαχείρισης ή φόρων ιδιοκτησίας: Συνήθως, όταν πουλάτε την ψιλή κυριότητα, πολλά βάρη ιδιοκτησίας μεταβιβάζονται στον ψιλό κύριο. Ανάλογα με τη συμφωνία, μπορεί να απαλλαγείτε από ορισμένες υποχρεώσεις όπως ο ΕΝΦΙΑ ή μεγάλες δαπάνες συντήρησης, αφού πλέον δεν είστε ο ιδιοκτήτης «στα χαρτιά». Αυτό μειώνει το άγχος σας για οικονομικές και γραφειοκρατικές υποχρεώσεις του ακινήτου.
- Νομική κατοχύρωση: Όλες αυτές οι συμφωνίες γίνονται με πλήρη διαφάνεια ενώπιον συμβολαιογράφου. Το συμβόλαιο πώλησης της ψιλής κυριότητας θα αναφέρει ρητά ότι κρατάτε την επικαρπία ισόβια. Έτσι, είστε νομικά κατοχυρωμένοι ότι κανείς δεν μπορεί να σας βγάλει από το σπίτι – ο νέος ψιλός κύριος δεν μπορεί να πουλήσει ή να νοικιάσει το ακίνητο χωρίς τη σύμφωνη γνώμη σας όσο ζείτε σε αυτό. Η ασφάλεια αυτή είναι θεμελιώδης και κάνει τη λύση της ψιλής κυριότητας αξιόπιστη.
Συγκρίνοντας με άλλες λύσεις
Ίσως αναρωτιέστε πώς η πώληση ψιλής κυριότητας συγκρίνεται με άλλες διαθέσιμες επιλογές, όπως π.χ. ένα δάνειο ή μια αντίστροφη υποθήκη (reverse mortgage). Στην αντίστροφη υποθήκη – ένα προϊόν που αν και διαφημίστηκε, δεν προχώρησε ιδιαίτερα στην Ελλάδα – βάζετε υποθήκη το σπίτι σας στην τράπεζα και λαμβάνετε δόσεις ως «σύνταξη», ενώ το σπίτι εξοφλείται μελλοντικά (συνήθως από την πώλησή του μετά τον θάνατό σας). Η διαφορά είναι ότι στην αντίστροφη υποθήκη έχετε να κάνετε με τράπεζα/ασφαλιστική και χρέος, ενώ στην ψιλή κυριότητα κάνετε απευθείας πώληση ενός δικαιώματος ιδιοκτησίας και δεν υφίσταται δάνειο ή τόκοι. Έχετε δηλαδή μια και έξω συμφωνία και είσαστε ξεκάθαροι ως προς τα δικαιώματα του καθενός.
Μια άλλη επιλογή είναι το να πουλήσετε πλήρως το σπίτι σας και να μετακομίσετε σε μικρότερο ή σε άλλη περιοχή. Αυτή η λύση όμως συνεπάγεται ξεσπίτωμα και αλλαγή περιβάλλοντος, κάτι που πολλοί δεν θέλουν σε μεγάλη ηλικία. Η ψιλή κυριότητα, αντίθετα, σας επιτρέπει να “μειώσετε” την περιουσία σας λαμβάνοντας χρήματα, αλλά χωρίς να ξεσπιτωθείτε.
Τι πρέπει να προσέξετε
Αν σκεφτείτε σοβαρά μια τέτοια κίνηση, συζητήστε το με την οικογένειά σας. Αν έχετε παιδιά ή κληρονόμους, καλό είναι να καταλάβουν τους λόγους που το κάνετε – συνήθως, τα περισσότερα παιδιά θέλουν οι γονείς τους να ζουν καλά και θα στηρίξουν αποφάσεις που βελτιώνουν την ποιότητα ζωής σας.
Εν κατακλείδι, η ψιλή κυριότητα είναι μια καινοτόμος λύση που μπορεί να σας ωφελήσει αν χρειάζεστε οικονομική ενίσχυση αλλά αγαπάτε το σπίτι σας και δεν θέλετε να το αποχωριστείτε. Είναι φυσικό να έχετε απορίες ή αμφιβολίες – όμως με τη σωστή ενημέρωση και νομική καθοδήγηση, μπορεί να αποτελέσει μια ιδανική ισορροπία ανάμεσα στην οικονομική άνεση και τη διατήρηση της ανεξαρτησίας σας.